居住サポート住宅とは？見守り付き賃貸の仕組みと探し方｜改正住宅セーフティネット法施行1年【大阪・関西】

居住サポート住宅とは？見守り付き賃貸の仕組みと探し方｜改正住宅セーフティネット法施行1年【大阪・関西】

「高齢を理由に賃貸住宅の入居を断られてしまった」「保証人も緊急連絡先も頼める人がいない」——住まい探しでこうした壁に直面する高齢の方からのご相談が、大阪・関西でも年々増えています。国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、65歳以上の単身世帯は2020年の約672万世帯から2040年には約896万世帯まで増えると見込まれており、「身寄りがなくても借りられる住まい」の仕組みづくりは社会全体の課題になっています。

こうした背景を受けて、2025年10月1日に施行された改正住宅セーフティネット法で新しく生まれたのが居住サポート住宅です。本記事では、居住サポート住宅の仕組み・従来の制度との違い・探し方と、利用する前に確認しておきたいポイントを解説します。あわせて、制度だけではカバーしきれない部分を補う方法として、NPO法人いきいきつながる会のワンストップ支援もご紹介します。

居住サポート住宅とは？改正住宅セーフティネット法で生まれた新しい認定制度

居住サポート住宅（正式には居住安定援助賃貸住宅）とは、大家さんと居住支援法人・社会福祉法人などの援助実施者が連携し、入居中の見守りから福祉サービスへのつなぎまでを行う賃貸住宅を、都道府県や市などが認定する制度です。2024年に成立した改正住宅セーフティネット法に基づき、2025年10月1日から認定の受付が始まりました（2026年現在）。

認定を受けた住宅では、次のような援助が行われるとされています。

• 安否確認：センサーなどの機器や訪問により、1日1回以上の頻度で生活の状況を確認する
• 見守り：訪問などによる対面の見守りを月1回以上行う
• 福祉サービスへのつなぎ：心身や生活の状況が不安定になったとき、市区町村や地域包括支援センター、介護・福祉のサービスへ橋渡しする

従来の「住まいを貸す」だけの賃貸住宅と違い、入居した後の暮らしを支える体制が制度として組み込まれている点が大きな特徴です。国土交通省と厚生労働省が連携して進めている施策で、住宅と福祉の両面から単身高齢者などの住まいの不安に対応することを目指しています。

なお、今回の法改正では居住サポート住宅の創設のほかにも、終身建物賃貸借の活用促進、残置物（亡くなった後に残る家財）の処理への対応、国が認定する家賃債務保証業者の仕組みなど、大家さんの不安を減らして高齢者が入居しやすくするための見直しが行われています。

従来の制度・サ高住との違いを比較

「見守りの付いた住まい」にはいくつかの選択肢があります。代表的なものを比較してみましょう。

居住サポート住宅は「普通の賃貸住宅に、制度として見守りが付いている」点が特徴です。一方で、始まったばかりの制度のため物件数はまだ限られており、希望するエリアで見つからない場合は、登録住宅や民間の見守り・身元保証サービスとの組み合わせで備えるのが現実的です。

賃貸探し全体の進め方は「高齢者の賃貸探しが難しい理由と対策」で、保証人が立てられない場合の家賃債務保証の使い方は「賃貸契約で保証人がいない高齢者へ」で詳しく解説しています。

居住サポート住宅の探し方と大阪・関西の状況

2026年現在、認定された居住サポート住宅は、国の「居住サポート住宅情報提供システム」というインターネット上のサイトで検索できるようになっています。都道府県・市区町村ごとに物件を探せる仕組みです。

大阪府や大阪市でも認定事務が始まっており、大阪市では市が認定主体となって事前相談の受付体制が整えられています。認定件数や物件の分布は地域によって差があり、今後少しずつ増えていく段階ですので、最新の状況は情報提供システムやお住まいの自治体の住宅部局・福祉窓口でご確認ください。

探すときの流れの目安は次のとおりです。

1. 情報提供システムや自治体窓口で、希望エリアの認定住宅を探す
2. 物件ごとの援助内容（安否確認の方法・見守りの頻度・費用）を確認する
3. 居住支援法人や不動産会社に相談し、内覧・申込みへ進む
4. 入居後の緊急連絡先や、将来の入院・施設入所への備えを別途検討する

利用する前に確認したい3つのチェックポイント

1. 援助の範囲と費用 安否確認や見守りにかかる費用が家賃に含まれるのか、別料金なのかは物件ごとに異なります。援助の内容・頻度・費用の内訳を書面で確認しましょう。

2. 身元保証や緊急連絡先は別途の備えが要るか 居住サポート住宅は見守りと福祉へのつなぎを担う制度であり、入院時の身元保証人や施設入所時の身元引受人、亡くなった後の手続きまでを引き受けるものではありません。保証人・緊急連絡先を頼める人がいない方は、身元保証サービスなどの備えをあわせて検討することが大切です。

3. 心身の状態が変わったときの住み替え 要介護度が上がった場合にどこまで住み続けられるか、施設への住み替えが必要になったとき誰が手続きを支えるかも、入居前に考えておきたいポイントです。

いきいきつながる会の支援内容｜制度と組み合わせて使えるワンストップ支援

「見守り付きの住宅に入れても、入院したときの保証人がいない」「亡くなった後のことまで頼める相手がほしい」——こうした制度だけでは埋めきれない不安に対して、NPO法人いきいきつながる会は、見守り・緊急連絡先の引き受けから身元保証、終活、死後事務まで一貫して支援しています。

当会は大阪を拠点に、関西エリア（大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山）で単身高齢者やご家族の支援を続けてきたNPO法人です。営利目的ではないため、入居前の住まい探しの相談から入居後の暮らしの変化まで、長く伴走できることが強みです。身寄りのない方の見守りと緊急連絡先の備え方は「身寄りのない高齢者の見守りと緊急連絡先の備え方」でも詳しく紹介しています。

よくある質問（FAQ）

Q. 居住サポート住宅には誰が入居できますか？

A. 制度上は、高齢者・低額所得者・障がいのある方・ひとり親世帯など「住宅確保要配慮者」が対象とされています。物件ごとに受け入れる範囲が設定されるため、個別の条件は物件情報や居住支援法人にご確認ください。

Q. 家賃は一般の賃貸より安くなりますか？

A. 家賃そのものが一律に安くなる制度ではありません。物件によっては家賃低廉化の補助が入る場合がありますが、見守り費用が別途かかることもあるため、総額で比較することをおすすめします。

Q. 大阪・関西ではもう探せますか？

A. 2026年現在、認定制度は始まっており、情報提供システムで大阪府内の物件も検索できます。ただし施行から日が浅く物件数は限られるため、見つからない場合は登録住宅や民間サービスとの組み合わせもご検討ください。

Q. 居住サポート住宅に入れば、保証人や身元保証サービスは不要ですか？

A. 見守りと福祉へのつなぎは制度でカバーされますが、入院・施設入所時の身元保証人や死後の手続きは対象外です。頼れるご家族がいない方は、身元保証サービスの併用を検討する価値があります。

Q. 今の住まいを変えずに、同じような見守りを受けることはできますか？

A. できます。住み替えをせずに、民間やNPOの見守り・緊急通報サービスを個別に契約する方法があります。訪問による対面の見守りと機器による安否確認を組み合わせると、居住サポート住宅に近い体制を今の住まいでも作れます。当会でも定期訪問による見守りを行っていますので、住み替えに不安がある方はご相談ください。

Q. サービス付き高齢者向け住宅と迷ったら、どう選べばよいですか？

A. 自立した生活を続けながら一般の賃貸に住みたい方は居住サポート住宅、バリアフリー設備や生活相談を重視する方はサービス付き高齢者向け住宅が候補になります。心身の状態と費用、希望の暮らし方で選ぶとよいとされています。

まとめ｜住まいの制度と「人の支え」を組み合わせて備える

居住サポート住宅は、2025年10月に始まった「見守り付きの賃貸住宅」の認定制度で、身寄りのない高齢者の住まい探しの選択肢を広げるものです。一方で、物件数はこれから増えていく段階であり、入院時の保証人や死後の手続きは制度の対象外です。住まいの制度と、身元保証・見守りなどの人の支えを組み合わせて備えることが、安心につながります。

制度の内容は今後変更される可能性がありますので、最新の情報は国土交通省やお住まいの自治体の窓口でご確認ください。

「見守り付きの住まいを探したい」「保証人や緊急連絡先を頼める人がいない」という方は、お気軽に無料相談をご利用ください。いきいきつながる会では、住まい探しの備えから見守り・身元保証・死後事務まで、関西エリアで多くの方をワンストップでサポートしてまいりました。